经典案例

退房、 解除购房合同十二问

 1.退房?开发商怎样可能同意呢?
 
很多业主都担忧,开发商收了钱怎样能随便地还给业主呢。实践上只需开发商的违约行为成就理解除合同的条件,同时购房者也企图解除合同,我们就能够经过诉讼来解除购房合同。即使开发商不愿意解除合同,面对购房者的合理诉求也不得不服从合同的商定,为本人的违约行为埋单。
 
2.为什么一定要走诉讼程序?
 
实务中不少业主都和开发上达成了退房协议,商定一定时限内开发商退款给业主,殊不知这样的方式具有极大的平安隐患。理论中真实的案例,双方签署了退房协议,商定三个月内将房款退回,殊不知半个月后开发商宣布破产,退房的业主房财两空。之所以退房一定要走诉讼程序,就是为了可以得到一份据有强迫执行力,又不会超越诉讼时效的判决书,唯有此种方法才干最大水平的保证退房后款项的到位。
 
3.我本人起诉还是大家伙一同起诉好呢?
 
单打独斗的业主面对实力强大的开发商,无须置疑是力气悬殊的比照,即使法律面前人人对等是难以承认的,但在实务中常常由于开发商各方面的强大实力运用拖延战术,加上业主单独作战,无论是专业性还是经历上都明显处于优势,招致诉讼艰难重重难以停止,究竟购房者耗不过开发商,退房以失败告终。而来自大洋此岸的集团诉讼制度缓解了这一为难的问题。集团诉讼汇合多数业主的力气,经过专业律师团队的组织到达足以与开发商抗衡的诉讼集体,使得开发商不得不注重业主们的诉求。面对有机、团结的诉讼集体,无论是开发商还是审讯人员都怠慢不得,因而有效地集团诉讼常常到达出乎意料的效果。
 
4.我还是想要理想的房子?
 
很多购房者都是经过了千挑万选才动手了心仪的房子,不想随便的放弃买到的房子,但是由于开发商的种种违约行为又让这房子间隔理想中的房子有一些出入,有些购房者都面对这样的矛盾心理。其实这是房产集体维权的过程中普遍存在的,有的业主想退房,有的业主想要保存房子,那么两种诉求能否不可调和呢?
 
其实并不是这样的。不论是何种诉求,业主们都面临一个基本性问题——开发商处于主动位置,业主极端被动。此时唯有改变这样的局势业主才有维权胜利的可能性,也就是给开发商施加压力。以我们的经历来看,经过提起诉讼常常会到达绝佳的效果。维权胜利的业主定会有深入感受,起诉前和起诉后开发商就像变了一个样子,开端为了防止集体的大额赔偿不时与业主获得联络寻求和解的可能性,能够看到诉讼给开发商带来的压力要比上访、信访等方式的直接、有效地多,经过专业的方式向开发商宣示了本人维权的决计和方向,能够到达最好的效果。
 
5.解除合同需求律师协助吗?
 
不论是何种诉讼都是一样的,律师的作用就是以本人在法律范畴的专业优势为当事人取得最好的诉讼结果,假如当事人以为本人能够很好的驾驭诉讼不需求律师辅助则能够独立提起诉讼。法条大家都能够轻松地查到,律师的作用就是协助当事人将案件和法律有机分离,灵敏运用实体法、程序法,经过精妙的诉讼技巧全力协助当事人取得胜诉并且落实权益。
 
6.我该找什么样的律师维权呢?
 
正如上一个问题,房产纠葛中触及到法律范畴和房地产范畴等多个方面的专业问题,普通购房者在这几个范畴简直没有任何理解,维权常常失去方向,此时就需求律师的协助,并且是专业律师的协助。就像医生,术业有专攻,律师也分为很多范畴,不同范畴的律师之间也会感慨“隔行如隔山”,面对房产纠葛应中选择专业的房产律师团队来协助本人维权,对房产范畴生疏的律师面对房地产纠葛也常常无从下手,维权效率低下事小,错过了维权机遇事大!
 
7.有的律师承诺100%能退房,可信吗?
 
每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺,这样的心情能够了解,但是一名合格的、担任任的律师绝对不会为当事人做出任何关于案件结果的承诺,无论是从理论上还是职业请求上讲都不允许。首先,在案件的开展过程中无法预见未来会发作什么样的状况,另外,简直每个案件法官都有一定的自在裁量权,也是律师力气之外的要素。关于当事人来说,最好是经过和律师的面谈本人把握关于案件的胜利率,即使有律师作出胜算的承诺当事人也大可不用在意,由于在这个问题上99%和1%并没有本质区别。
 
8.律师代理费怎样给?
 
群体性案件常常能够帮每一位业主经过很低的维权本钱得到最专业的法律效劳,我团队采取律师代理费分期支付的方式,以利益捆绑的方式保证群体性案件的效果。前期仅收取少局部前期代理费,肯定维权集体的人数和维权诉求,依据诉求不同肯定后期费用,后期代理费用在诉求得到落实后再支付给律师,保证案件执行效果。
 
9.有的律师承诺房子退了才支付律师费,牢靠吗?
 
不牢靠。首先,关于群体性案件,律师前期常常会付出大量的工作,为了保证案件质量,专业的集团诉讼律师会采取团队协作的方式,因而无论是人力还是财力本钱都是宏大的,所以前期一定要有相应的律师代理费律师才干启动相应的工作;其次,依据《律师效劳收费管理方法》第十二条规则“制止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国度赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费”,因而关于群体性案件采取风险代理的收费方式是违背法律规则的;最后要强调的是,群体性案件组织效果断定案件最终的质量,依据我们的经历,付出一定本钱的维权可以最大水平的团结每一位意志坚决的维权者,剔除维权认识不坚决的业主,最大水平保证案件质量。
 
10.逾期办证七八年了我还能退房吗?
 
依据《合同法》第九十五条商定“法律规则或者当事人商定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权益消灭。法律没有规则或者当事人没有商定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权益消灭”,这是法律关于解除合同的除斥期间的规则,假如当事人未商定则为一年,不得中缀和延长,您能够对比此规则或者商定的解除权行使期限来权衡本人能否可以解除合同。另外,即使无法解除合同,业主还是能够请求开发商承当延期办证的法律义务,假如超越诉讼时效则只能主张自主张权益之日起前推两年的日期以后的违约金,若主张全部,关于两年之前的局部对方极有可能提出抗辩而不予承当。
 
11.开发商破产了房子就要烂尾了,我们怎样办?
 
这个问题在如今的经济背景下特别扎眼,但是目前失望的业主们看到了曙光。面对济南“第一烂尾楼”彩石山庄的2000多名业主,济南中院构成了购房人的购房款返还恳求权优先的意见,并经过山东省高院向最高法院报告,2014年7月,最高人民法院回答认可购房户的根本债权应优先受偿的意见,业主们拿到高达8亿元的赔偿款后喜极而泣,这一事情标志着最高院以法治方式处理问题扫清了法律障碍。因而假如目前您的楼盘面临烂尾的可能或者曾经烂尾,请务必以最快的速度启动集团诉讼,最大水平争取本人的利益。
 
12.合同里面基本没商定解除条款,是不是不能退房?
 
依据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规则“依据《合同法》第九十四条的规则,出卖人迟延托付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未实行,当事人一方恳求解除合同的,应予支持,但当事人另有商定的除外”,因而,若商品房买卖合同中关于解除条款没有商定,则应适用法定,能够解除合同。但合同关于解除条款没有商定还是商定不能解除还存在争议,需详细状况详细剖析。

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